Рассчитай ипотеку с учётом первоначалки, маткапитала и досрочки. Покажет нагрузку на бюджет через 10 лет.
Семейная — 6%, для семей с одним и более детьми (год рождения ребёнка с 2018). Лимит: 12 млн ₽ для Москвы/СПб, 6 млн для регионов.
IT-ипотека — 5-6%, для сотрудников аккредитованных IT-компаний. Лимит до 18 млн ₽.
Сельская — 3%, для покупки/строительства жилья в малых населённых пунктах (до 30 тыс. человек).
Дальневосточная — 2%, для жителей или новых жителей ДФО до 36 лет.
Военная — для участников НИС МО РФ, государство субсидирует часть.
Сравни льготную с рыночной: на 10 млн ₽ за 20 лет разница между 6% и 14% — около 11 млн ₽ переплаты. То есть льготная экономит стоимость ещё одной квартиры.
Стандартный калькулятор показывает только сухой ежемесячный платёж. Time Machine моделирует, как этот платёж будет соотноситься с твоей зарплатой через 1, 5, 10 лет — учитывая среднюю индексацию доходов (~7% в год для РФ).
Пример: платёж 50 000 ₽ при зарплате 100 000 ₽ сегодня = 50% нагрузки (банк скорее откажет). Через 7 лет та же позиция в среднем индексируется до ~160 000 ₽ — нагрузка по платежу падает до 31% (нормально, банк одобряет до 40-50%).
Вывод: ипотека на длинный срок — это не «50% дохода на 20 лет», а «50% сегодня, 25% к 10-му году, 12% к 20-му». Реальная нагрузка снижается с инфляцией.
При частичной досрочке банк предлагает 2 варианта: уменьшить срок (платёж остаётся прежним, но кредит закроется раньше) или уменьшить платёж (срок прежний, но платить меньше).
По переплате выгоднее срок. Банк зарабатывает на процентах = ставка × остаток × количество месяцев. Чем меньше месяцев — тем меньше переплата. На сумме 8 млн ₽ под 14% за 20 лет досрочка 10 000 ₽/мес сэкономит ~2 млн ₽ переплаты при сокращении срока, и только ~700 тыс ₽ при снижении платежа.
По бюджету выгоднее платёж. Если зарплата нестабильная — снижай платёж: создашь запас прочности на чёрный день.
1. Накопи первоначалку 20%+ (с меньшей ставка выше на 0.5-1.5%).
2. Получи 2-НДФЛ за последние 6 месяцев — стабильный белый доход = ставка ниже.
3. Закрой все потребительские кредиты — улучшится кредитная нагрузка (PTI).
4. Проверь кредитную историю на portal.bki.gov.ru — раз в год бесплатно.
5. Подавайся в 3-5 банков параллельно — выбирай лучшие условия.
6. Не забывай про имущественный налоговый вычет — 260 тыс ₽ за квартиру + 390 тыс ₽ за %.
По стандартным программам — 15-20%, по льготным (семейная, IT) — от 20%. Можно использовать материнский капитал (630 380 ₽ в 2026 на первого ребёнка). Без первоначалки ипотеку не дают — это запрещено ЦБ РФ с 2024 года.
Да, как первоначальный взнос или для досрочного погашения. Не требует достижения 3 лет ребёнком. Сумма в 2026 — 630 380 ₽ на первого ребёнка, 833 800 ₽ на второго.
На 30 лет ежемесячный платёж меньше, общая переплата больше. На 20 лет — наоборот. Оптимум по переплате — короткий срок, но с возможностью досрочки. Многие берут на 25-30 лет «для подстраховки» и гасят за 10-15 лет досрочкой.
Да, по программе «Ипотека по 2 документам». Ставка выше на 1-2%, требуется первоначалка от 30-50%. Подходит ИП, самозанятым, фрилансерам.
ПДН (показатель долговой нагрузки) — отношение всех ежемесячных платежей по кредитам к доходу. С 2024 года при ПДН >50% банк обязан создавать дополнительные резервы — поэтому отказы стали чаще. Безопасная зона — до 40%.